2016/05/10

É legítima a aplicação de multas aos condóminos com pagamentos em atraso?

Soraia Almeida responde à questão num artigo para o Vida Económica.

Até que ponto é legítima a aplicação de multas aos condóminos que se encontram em atraso no pagamento da quotização mensal?

Sempre que um prédio se encontre dividido em frações autónomas, ou seja, apartamentos ou andares como unidades independentes e isoladas, diz-se que está constituído em propriedade horizontal. Se, de igual modo, as frações pertencerem a diferentes proprietários, existe um condomínio, designando-se por condómino o proprietário de cada fração desse prédio.

A nossa lei vem assim regular (art. 1420.º, nº1 e 1421.º do C. Civil), quem em cada prédio urbano constituído em propriedade horizontal existem partes comuns, pertencentes em compropriedade a todos os condóminos e partes pertencentes em exclusivo a cada um deles.

A qualidade de condómino, nos termos do disposto no artigo 1420º do Código Civil, é inerente à propriedade da fração autónoma, recaindo sobre o proprietário a obrigação de pagar as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício.

A este propósito encontra-se regulado, que (…) as despesas à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações (art. 1424º do C. Civil).

A administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos e a um administrador, que por sua vez, entre as funções que exerce, lhe cabe a de cobrar as ditas “quotizações” referentes às despesas das partes comuns (art.º1430º e alíneas d) e e) do art.º 1436º ambos do C. C.).

A assembleia de condóminos pode fixar penas pecuniárias (situação distinta da aplicação de juros de mora),com o propósito de pressionar o pagamento atempado das despesas. Esta sanção enquadra-se na expressão “contribuições devidas ao condomínio” constante no artigo 6.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro.

A nossa lei, mais concretamente o artigo 1434º C. Civil, permite à assembleia de condóminos fixar as referidas penas pecuniárias até um limite de “quarta parte (1/4 ou 25%) do rendimento coletável anual da fração do infrator”.

Aqui, tem-se entendido que o "rendimento coletável" anual da fração autónoma se deve aferir em função da aplicação da taxa do imposto municipal sobre imóveis, ao valor patrimonial tributário da respetiva fração autónoma, ou seja, ao valor atribuído ao prédio rústico ou urbano e que se encontra inscrito na matriz predial urbana.

Assim, o administrador de condomínio pode aplicar multas aos condóminos que se encontrem em atraso no pagamento das quotizações mensais, desde que a aplicação das respetivas multas tenham sido deliberadas em assembleia de condóminos ou estejam previstas no Regulamento de Condomínio.

Em situações de incumprimento, compete então ao administrador do condomínio dar cumprimento às decisões da Assembleia e às normas do Regulamento no dia a dia do prédio, pelo que será o mesmo o responsável pela aplicação destas penas aos condóminos faltosos.

Por fim, refira-se que o condómino pode não concordar com a aplicação desta sanção pelo administrador e nestes casos deverá solicitar a convocação de uma assembleia de condóminos extraordinária para que se possa discutir a alteração ou extinção da pena aplicada.