2016/09/27

Aumento de compartes

A celebração de quaisquer atos ou negócios jurídicos entre vivos de que resulte ou possa vir a resultar a constituição de compropriedade ou a ampliação do número de proprietários de prédios rústicos carece de parecer favorável da câmara municipal do local da situação dos prédios, documento que se denomina vulgarmente de certidão de aumento de compartes.

Assim sendo, esta certidão tem de ser obtida nas situações mais normais, tais como num divórcio, em que cada um dos ex-cônjuges pretende ficar com ½ de um prédio rústico, numa partilha por óbito, em que o prédio é adjudicado a dois ou mais herdeiros, ou numa simples compra e venda em que os adquirentes adquirem metade cada um.

Quando se trata de “avos”, rege o Regime da Reconversão das Áreas Urbanas de Génese Ilegal, (adiante AUGI), aprovado pela Lei 91/95 de 2 de Setembro.

Consideram-se AUGI os prédios ou conjuntos de prédios contíguos que, sem a competente licença de loteamento, quando legalmente exigida, tenham sido objeto de operações físicas de parcelamento destinadas à construção e bem assim os prédios ou conjuntos de prédios parcelados antes de novembro de 1965, quando predominantemente ocupados por construções não licenciadas.

A obtenção da certidão de aumento de compartes, ou seja, a autorização camarária que permita o aumento de proprietários corresponde a um controlo administrativo prévio, que pretende prevenir que se proceda à ilegal divisão material do solo em lotes e limitar a massa de parcelamento indiscriminado de terrenos tradicionalmente vocacionados para a agricultura, que cada vez mais tem sido promovida pelos promotores de loteamentos não licenciados, através da venda “em avos”.

Assim sendo, trata-se de proteger a rendabilidade económica dos terrenos destinados a agricultura que, com a contínua divisão em parcelas mais pequenas, deixam de ter esse potencial.

Quando se trate da transmissão e quotas-partes de um prédio rústico, regem os artigos 1376º a 1379º do Código Civil, sendo que o fracionamento está assim sujeito ao respeito pela unidade de cultura, determinada pela Portaria n.º 202/70, de 21 de abril, que corresponde ao limite mínimo de superfície dos prédios rústicos, para efeitos de fracionamento.

Nestes termos, os terrenos aptos para cultura não podem fracionar-se em parcelas de área inferior à unidade de cultura fixada para cada zona do país. Também não é admitido o fracionamento, quando dele possa resultar o encrave de qualquer das parcelas, ainda que seja respeitada a área fixada para a unidade de cultura.

A proibição do fracionamento só não é aplicável (I) a terrenos que constituam partes componentes de prédios urbanos ou se destinem a algum fim que não seja a cultura, (II) se o adquirente da parcela resultante do fracionamento for proprietário de terreno contíguo ao adquirido, desde que a área da parte restante do terreno fracionado corresponda, pelo menos, a uma unidade de cultura, (III) se o fracionamento tiver por fim a desintegração de terrenos para construção ou retificação de estremas.

O fracionamento de prédios sem a obtenção da certidão de aumento de compartes é nula, podendo a ação de anulação da transmissão ser interposta pela câmara municipal, pelo Ministério Público ou qualquer proprietário que goze do direito de preferência.