2017/01/11

Comparência na assembleia de condóminos é um dever essencial

Stephanie Medeiros, num artigo para o Vida Económica, responde à questão: Faltei a uma assembleia dos condóminos – e agora?

A assembleia ordinária dos condóminos consiste numa reunião entre o administrador do condomínio e os condóminos para se discutir e aprovar as contas respeitantes ao último ano, bem como para se aprovar o orçamento das despesas a efetuar durante o ano seguinte. Esta reunião realiza-se, obrigatoriamente, uma vez por ano, tendo o Código Civil consignado o mês de janeiro para o efeito, não obstante a possibilidade de se estipular outro mês do ano, desde que seja realizada no fim dos doze meses de administração. A convocação da assembleia dos condóminos é efetuada por meio de carta registada, a qual deve ser enviada com 10 dias de antecedência ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência e do qual haja recibo de receção assinado pelos condóminos.

A comparência às assembleias dos condóminos não deve ser encarada como um simples direito dos condóminos mas antes como um dever essencial, permitindo aos mesmos, na maioria das vezes, antecipar e/ou solucionar problemas que, por vezes, se transformam em verdadeiros conflitos, nomeadamente, a falta de pagamento das quotas, o desrespeito pelas regras impostas quer pela lei, quer pelo regulamento do condomínio, a destruição e/ou a desvalorização do imóvel por falta de obras, entre outras questões que, como estas, podem, ainda, transformar-se em conflitos judiciais desnecessários. Porém, é igualmente verdade que, atualmente, as pessoas têm cada vez mais dificuldade em gerir o seu tempo, o que influencia o seu dia-a-dia e atrasa, em geral, a sua agenda, não permitindo a sua presença em todos os eventos, seja qual for o seu caráter, incluindo as assembleias dos condóminos. Nestes casos, os condóminos questionam “e agora? Enquanto condómino, qual é a minha possibilidade de reação?”.

Por um lado, tendo havido uma ou várias deliberações no decurso da assembleia, o condómino ausente tem o direito a ser informado acerca do conteúdo das respetivas deliberações mediante carta registada com aviso de receção no prazo de 30 dias a contar da realização da respetiva assembleia. Uma vez recebida a carta, o condómino ausente tem o direito a comunicar, por escrito, à assembleia dos condóminos o seu consentimento ou a sua discordância. Esta comunicação deve ser feita no prazo de 90 dias após a receção da carta registada supra indicada. Se o condómino optar por não efetuar esta comunicação e remeter-se, assim, ao silêncio, as deliberações comunicadas consideram-se como aprovadas, ou seja, este é um dos casos em que a lei portuguesa atribui ao silêncio o valor de uma declaração negocial. É importante referir, ainda, que se as deliberações carecerem de aprovação por unanimidade, estas, não obstante poderem ser aceites pelos condóminos presentes quando estes representem dois terços do capital investido, só produzem efeitos aquando da aprovação dos condóminos ausentes nos moldes acabados de referir, ou seja, nestes casos há uma condição para a sua aprovação.

Por outro lado, se o condómino ausente entender que as deliberações da assembleia dos condóminos são anuláveis por contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados, este tem o direito a exigir ao administrador do condomínio a convocação de uma assembleia extraordinária, a realizar-se no prazo de 20 dias, a fim de se revogarem as deliberações inválidas ou ineficazes. Esta ação – de exigir – é consignada no Código Civil como “impugnação das deliberações” e deve verificar-se, no caso do condómino ausente, no prazo de 10 dias após a receção da carta registada acima mencionada. Caso na assembleia extraordinária não se revoguem as deliberações, ou caso esta não tenha sido convocada pelo administrador do condomínio, o condómino tem o direito a propor uma ação judicial de anulação das respetivas deliberações no prazo de 20 dias a contar da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido convocada, no prazo de 60 dias a contar das deliberações, sob pena de o direito caducar. A desvantagem de recorrer a uma ação de anulação é que, pelo seu prolongamento, perde-se o efeito útil da mesma, pois as deliberações aprovadas podem, entretanto, produzir os seus efeitos. Assim, o Código Civil prevê, ainda, a possibilidade de se requerer a suspensão das deliberações mediante um procedimento cautelar de suspensão das deliberações que, por ser um processo urgente, é célere e, por isso, com mais utilidade prática, pois as deliberações aprovadas podem entretanto produzir os seus efeitos.