2016/10/04

NRAU - O que muda a 12 de Novembro de 2017

Cristina C. Serrazina, num artigo para o Vida Económica, esclarece o que foi apelidado, por alguns, de “novíssimo” regime ou NRAU II (Lei n.º 31/2012, de 14.08) tendo como principal inovação a alteração ao regime transitório do arrendamento habitacional celebrado antes da vigência do RAU e não habitacional celebrado antes do D.L. n.º 257/95, de 30.09.

O que foi apelidado, por alguns, de “novíssimo” regime ou NRAU II (Lei n.º 31/2012, de 14.08) entrou em vigor no dia 12 de Novembro de 2012 e teve como principal inovação a alteração ao regime transitório do arrendamento habitacional celebrado antes da vigência do RAU e não habitacional celebrado antes do D.L. n.º 257/95, de 30.09, tendo o senhorio passado a ter a faculdade de, por sua iniciativa, proceder à transição dos referidos arrendamento para o NRAU, bem como de proceder à atualização da renda, devendo para o efeito comunicar essa sua intenção ao arrendatário.

Em resposta, pode o arrendatário, caso se trate de arrendamento habitacional e desde que tenha no locado a sua residência permanente, invocar e comprovar que o (i) rendimento anual bruto corrigido do seu agregado familiar (RABC) é inferior a 5 retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA); (ii) e ou que tem idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, sendo que, caso se trate de arrendamento não habitacional pode o arrendatário invocar e comprovar, entre outros, que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa.

Ora, considerando o supra exposto no que se refere aos arrendamentos habitacionais, se o arrendatário invocar o RABC inferior a 5 RMNA e caso não exista acordo, o contrato só fica submetido ao NRAU 5 anos após a receção da comunicação ao arrendatário em que é invocado este rendimento, sendo a renda calculada de acordo com os rendimentos auferidos. Caso o arrendatário invoque idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade igual superior a 60%, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo, sendo que nesta situação, o contrato mantém o mesmo regime e a renda é atualizada para um valor anual máximo correspondente a 1/15 do valor do locado determinado nos termos do CIMI isto caso não tenha invocado o RABC inferior a 5 RMNA.

Nas situações de arrendamento não habitacional e caso se trate de um estabelecimento comercial aberto ao público que é uma microempresa o contrato só é submetido ao NRAU passados 5 anos a contar da receção pela senhoria daquela invocação, sendo que, não havendo acordo quanto ao valor da renda esta terá como limite máximo 1/15 do locado.

Assim os senhorios, que iniciaram o procedimento de transição para o NRAU e de atualização de renda aquando da entrada em vigor da Lei n.º 31/2012, podem, depois de 12 de Novembro de 2017 e desde que tenham decorridos os 5 anos desde a invocação feita pelo arrendatário, promover a transição do contrato para o NRAU, sendo que, na falta de acordo quanto ao tipo ou duração do contrato este se considera celebrado com prazo certo, pelo período de dois anos para os arrendamentos habitacionais e de três anos para os arrendamentos não habitacionais, mesmos para os arrendatários que tenha invocado um RABC inferior a 5 RMNA, o valor máximo da renda anual passa a ser de 1/15 do valor do locado determinada nos termos do CIMI, podendo, nestas circunstâncias, o arrendatário ter direito a subsídio de renda.

De salientar por último que, sem prejuízo de esta ser a realidade à data de hoje, encontram-se já em discussão várias alterações legislativas que poderão vir a ter grande impacto no NRAU e as quais comentaremos assim que forem conhecidas.

Cristina C. Serrazina | Associada Sénior | cristina.serrazina@pra.pt