2016/02/17

Pode o Arrendatário fazer obras no locado e depois descontar na renda?

Lora Seita responde a esta questão num artigo para o Vida Económica.

"A maioria dos arrendatários está convicto que podem fazer as obras de conservação que entenderem e que o senhorio será obrigado a aceitar a compensação do valor despendido com a renda.
Contudo, esta convicção está errada.
A faculdade de proceder a essas obras e de obrigar o senhorio a aceitar essa compensação depende de uma série de requisitos, previstos nos artigos 1074º e 1036º, ambos do código Civil.
Primeiramente, sempre se dirá que é obrigação do senhorio assegurar ao arrendatário o gozo da coisa para os fins a que esta se destina e consequentemente, caso as partes não tenham acordado de outro modo, cabe-lhe a ele executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pela lei ou pelo fim do contrato.
Claro está que, a maioria dos senhorios agradece que o arrendatário faça obras, desde que estas não alterem a fisionomia do mesmo, pois, nesse caso, se o contrato não autorizar o arrendatário a fazer quaisquer obras e este modificar ou alterar o arrendado, sem autorização prévia do senhorio, estará a agir em incumprimento do contrato, sujeitando-se às consequências dessa violação.
A possibilidade de o arrendatário proceder a obras de conservação ordinária, ou seja, aquelas que são necessárias para que o locado se mantenha funcional, dependerá da sua urgência, como passaremos a explicar:
• Se as obras não são urgentes, o arrendatário pode participar à Câmara ou propor ação judicial contra o senhorio, pedindo que este seja condenado a realizá-las, seguindo-se, se for caso disso, a execução para prestação de facto.
• Sendo urgentes mas que permitam ainda dilação, ou seja são obras urgentes mas que ainda não comprometem o uso normal do locado (ex: o aparecimento de bolor ou infiltrações simples):
o Primeiramente o arrendatário terá de interpelar o senhorio, por carta registada e com aviso de receção, exigindo que este inicie a execução das obras, indicando um prazo que seja considerado razoável;
o Se o senhorio não iniciar a execução das obras no prazo indicado, entrará em mora e o arrendatário tem a possibilidade de as fazer extrajudicialmente, com direito ao reembolso;
• Sendo urgentes e não consentindo qualquer dilação, ou seja são obras que comprometem ou impedem o uso normal do locado (ex: chove dentro do locado por causa de um buraco no telhado):
o O arrendatário terá de remeter ao senhorio uma carta registada com aviso de receção, na qual indica que por serem tão urgentes e o estado do imóvel impedir o seu uso normal, irá fazer as obras com direito à compensação do crédito pelas despesas com a realização das obras, com a obrigação de pagamento da renda;
Assim, a possibilidade de o arrendatário/sublocatário proceder às obras, em conformidade com o supra exposto, está dependente da possibilidade de a urgência das mesmas permitir que o senhorio incorra em mora ou não, ou seja:
• Se forem tão urgentes que não possam aguardar que se interpele o senhorio para efetuar as reparações, bastará avisar o mesmo e proceder às obras;
• Se permitirem aguardar, haverá que interpelar o senhorio para proceder às reparações num prazo limite, findo o qual o mesmo incorrerá em mora, podendo o arrendatário proceder às reparações e desconto do valor na renda mensal."