2017/07/20

Quem paga as despesas de condomínio da fração arrendada?

Cristina Faria pergunta, num artigo para o Vida Económica, sobre quem deve assumir o pagamento das despesas de condomínio da fração arrendada.

Viver num prédio constituído em propriedade horizontal implica, naturalmente, o pagamento de despesas necessárias para a conservação e fruição das partes comuns e de serviços de interesse comum para que todos possam viver num condomínio são.

Sucede que, não raras vezes, aquando da celebração de um Contrato de Arrendamento, os senhorios pretendem que os arrendatários assumam o pagamento das despesas de condomínio. Efetivamente, a nossa lei civil não conhece constrangimentos legais que impossibilite a existência de acordo escrito para que estes custos fiquem a cargo do arrendatário - nisto consiste o princípio da liberdade contratual, podendo as partes fixar livremente o conteúdo dos contratos que celebram, dentro dos limites da lei (artigo 405.º do Código Civil (CC)). Aliás, o nosso ordenamento jurídico prevê diretamente esta faculdade, sendo certo que, na falta de estipulação contrária, aplicar-se-á a regra de que estas despesas correm por conta do senhorio (artigo 1078.º do CC).

No entanto, a verdade é que este acordo não exime o condómino-senhorio da responsabilidade pelos encargos perante o condomínio, na hipótese do arrendatário falhar com o respetivo pagamento. Ou seja, quanto às despesas do condomínio, o entendimento da nossa legislação é se tratam de obrigações impostas a quem é titular do direito de propriedade sobre a fração, recaindo sobre si a obrigação de pagar as referidas despesas – o que juridicamente corresponde às obrigações “proptem rem”, isto é, que existem por causa do direito real de propriedade e que são impostas a quem for o titular.

O facto do senhorio e do arrendatário contratualizarem que as despesas condominiais devem ser assumidas pelo arrendatário não consubstancia obrigação oponível aos restantes condóminos, atento à natureza obrigacional desta cláusula que vincula apenas e tão só entre aqueles outorgantes, sem prejuízo de, posteriormente, ao senhorio assistir o direito de regresso contra o arrendatário daquilo que houver sido exigido e pago.

Como sabemos, a administração do condomínio tem o dever funcional de proceder à cobrança para as despesas comuns não pagas. Essa competência própria não se projeta sobre terceiros que não são condóminos, mesmo nas situações em que o senhorio/proprietário tenha dado conhecimento à administração de condomínio de que convencionou com o arrendatário ser este o responsável pelo pagamento das despesas de condomínio e mesmo que faturação tenha sido emitida em nome do arrendatário.

Resulta do exposto que na ata da reunião da assembleia de condomínios que delibere sobre o montante dos encargos de condomínio ou sobre dividas decorrentes destes, é o nome do proprietário da fração que deverá figurar como devedor e não o arrendatário.

Salientamos que o artigo 6.º do Decreto-lei 268/94, de 25.10 refere expressamente que a ata só constituirá título executivo contra o proprietário, não contra o arrendatário, até porque a função da administração do condomínio cinge-se e apenas está legitimada para dirigir a cobrança contra os condóminos (artigos 1436.º, al. e) e 1437.º, n.º1, ambos do CC).

Em face do exposto, pese embora a fração esteja arrendada e o arrendatário tenha acordado com o senhorio assumir a responsabilidade de suportar a quota-parte das despesas de condomínio, importará ao senhorio acompanhar e inteirar-se do pagamento tempestivo destas despesas, sob pena de ser surpreendido com um processo de cobrança instaurado contra si e ter que impulsionar o reembolso contra o arrendatário.

Cristina Faria | Advogada Estagiária | cristina.faria@pra.pt