2016/04/15

Realização de obras nas casas com rendas antigas

Cristina Faria, num artigo para o Vida Económica, esclarece sobre se os contratos de arrendamento, cujas rendas não sofreram quaisquer alterações, justificam que os senhorios não efetuem obras.

O sector imobiliário em Portugal, nos últimos anos, tem vindo a registar várias alterações motivadas por diversos factores desde a incidência legislativa, a outros como a revitalização do mercado no âmbito do arrendamento.

Porém, não obstante a alteração significativa dos últimos tempos no que ao mercado de arrendamento respeita, a verdade é que ainda subsistem contratos de arrendamento cujas rendas não sofreram quaisquer alterações e permanecem como que “congeladas” em quantias aproximadas aos €10,00 mensais.

Ora, é sobejamente conhecido de todos nós que sempre foi argumento de que, tal factor (rendas diminutas) demoveu os inúmeros Senhorios da iniciativa em efectuarem obras de reparação e/ou conservação e, em simultâneo conseguirem cumprir as suas obrigações fiscais, devotando e impossibilitando a renovação e requalificação do sector imobiliário.

Não obstante tais factos, a verdade é que constitui uma obrigação do Senhorio, assegurar o gozo do imóvel para os fins a que se destina (art. 1031.º do Cód. Civil). Da mesma forma que esta obrigação recai sobre o Senhorio, é conhecido ao Inquilino um direito a gozar o imóvel para esse mesmo fim, como seja a habitação. Nesta matéria, a nossa doutrina e jurisprudência tem um entendimento pacífico sobre a amplitude deste conceito de gozo, cabendo ao senhorio, o dever de se abster de atos que possam atingir e perturbar o gozo do imóvel (o que, aliás, vai de encontro ao previsto nos nossos art. 1037.º e 1074.º, n.º 1 do Cód. Civil).

Porém, questionamos: Conhecendo o imóvel um estado de degradação tal que, até compromete a segurança do Inquilino e dos seus haveres, por causa de, infiltrações e/ou perigo de queda da cobertura, entre outros, poderá o Inquilino, que paga uma renda irrisória, ao abrigo daquelas disposições legais reclamar do Senhorio e exigir deste obras?

Saliente-se, grande parte da degradação que observamos nos imóveis afetam e/ou comprometem a sua utilização e, como tal, são da responsabilidade do locador. É certo, porém, que a situação terá de ser sempre verificada e apreciada por um técnico, o que até poderá ser feito, por via da Câmara Municipal que poderá, a solicitação, realizar a vistorias ao imóvel.

Curiosamente, ainda que as situações reclamem uma intervenção urgente, os nossos tribunais têm vindo a ficar sensíveis ao valor das rendas que foram sendo pagas pelos arrendatários e por esta via tem sido encontrada uma válvula de escape – instituto do abuso de direito - que permite a existência de uma actuação contra a obrigação de corrigir as patologias que economicamente se afiguram por demais significativas quando comparadas com o valor das rendas liquidadas (vide Ac. TRL de 02.02.2016).

Como resulta do próprio Ac. supra citado, o propósito é flexibilizar a rigidez da obrigação que incide sobre o Senhorio em este vir assegurar o gozo do imóvel para o fim a que está destinado, adaptando o “direito à evolução da vida” e que por via do artigo 334.º do Cód. Civil se torna possível de argumentar. Encontra-se assim “aberta a porta” para a argumentação de que face a rendas extremamente baixas, não pode o Inquilino exigir do Senhorio a realização dessas obras, sob pena de se atribuir a uma das partes uma vantagem manifestamente desproporcional em face do sacrifício que o orçamentado implicará na esfera do Senhorio entorpecido e desprovido de capacidade económica para as mesmas.