2017/04/20

Sabia que pode ter benefícios fiscais na compra de um imóvel para revenda?

Cristina C. Serrazina esclarece, num artigo para o Vida Económica, sobre a aplicação de uma isenção, prevista pelo CIMT, para as situações em que os sujeitos passivos pretendam adquirir prédios para revenda.

Uma das questões que normalmente se colocam quando se aborda o tema da compra e venda de imóveis é, inevitavelmente, a questão fiscal, nomeadamente a que se prende com a liquidação do Imposto Municipal sobre os Imóveis (IMT).

Ora, o IMT é um imposto municipal incidente sobre as transmissões onerosas de bens imóveis situados em território português, sendo que alguns factos tributários podem beneficiar de isenção. A título exemplificativo, salientamos os seguintes: (i) aquisição de prédios para revenda por sociedades imobiliárias; (ii) aquisição de prédios urbanos destinados a reabilitação urbanística; (iii) aquisição de prédios ou de frações autónomas com destino à instalação de empreendimentos qualificados de utilidade turística; (iv) aquisição de imóveis por Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional; (v) operações de reestruturação ou de acordos de cooperação; (vi) aquisição de prédios classificados como de interesse nacional/público/municipal e (vii) isenção ou redução de IMT relativamente às aquisições de prédios que constituam aplicações relevantes, no âmbito do Regime Fiscal de Apoio ao Investimento (RFAI).

Regra geral, a iniciativa da liquidação deste imposto cabe aos adquirentes, sendo que, para efeito de liquidação de IMT (e imposto de selo), os adquirentes devem entregar a declaração modelo I de IMT em qualquer serviço de Finanças ou através da internet, e isto mesmo que a transmissão seja suscetível de beneficiar de isenção de IMT e de IS.

Conforme referido, o CIMT tem prevista a aplicação de uma isenção para as situações em que os sujeitos passivos pretendam adquirir prédios para revenda. Enquadram-se aqui as pessoas singulares e coletivas que exerçam a atividade de compra e venda de bens imobiliários.

Importa, assim, analisar quais são, então, as condições a observar para que não haja sujeição a IMT?

Que o imóvel adquirido se destine a revenda;

Que o adquirente seja um sujeito passivo de imposto sobre o rendimento, e que, no ano anterior, tenha exercido a atividade normal e habitual de compra e venda de imóveis.

Que os imóveis adquiridos sejam revendidos no prazo de três anos. E, mesmo que sejam revendidos dentro desse prazo, não se destinem novamente à revenda. Além destas condicionantes, só podem beneficiar da isenção de IMT as aquisições de imóveis em que os sujeitos passivos os afetem ao seu ativo permutável.

Neste tipo de operações podem existir situações que não são pacíficas, como é o caso, por exemplo, de um sujeito passivo que adquire imóveis para revenda, e esses imóveis encontrarem-se arrendados (exemplo, o imóvel tem um arrendatário). Neste caso, a Autoridade Tributária já se pronunciou dizendo que “a aquisição de revenda de um imóvel que se encontra arrendado não obsta à concessão do benefício desde que se respeitem todos os condicionalismos exigidos”.

Salientamos a importância do prazo de caducidade que esta isenção exige, isto porque, sempre que se verifique que a um prédio adquirido para revenda lhe foi dado um destino diferente, ou que o mesmo não foi revendido dentro de três anos, resulta que esse sujeito passivo perde a isenção de IMT, tendo o prazo máximo de 30 dias após a caducidade para liquidar o imposto voluntariamente e sem juros, sendo-lhe aplicada a taxa em vigor à data da aquisição.

Cristina C. Serrazina | Associada Sénior | cristina.serrazina@pra.pt