2017/04/26

Terá a Assembleia de Condomínio uma palavra a dizer na transformação de uma habitação para alojamento local? O Supremo acha que não.

Inês Tomé comenta, num artigo para o Vida Económica, as considerações do Supremo Tribunal de Justiça, sobre se a Assembleia de Condomínio deverá pronunciar-se aquando da transformação de uma habitação para alojamento local.

O alojamento local encontra-se hoje autonomamente categorizado, tendo-lhe sido reconhecida a sua relevância turística e conferido, portanto, um tratamento jurídico próprio pelo Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de março, o qual já foi alterado pelo Decreto-Lei n.º 228/2009, de 14 de setembro, e pelo Decreto-Lei n.º 15/2014, de 23 de janeiro.

Sucede que esta figura levanta ainda algumas questões cuja discussão tem vindo a crescer nos últimos tempos, sobretudo na comunidade condominial, sendo posta em causa a liberdade dos proprietários na submissão das suas frações autónomas ao regime do alojamento local.

Esta questão foi recentemente apreciada pelo Supremo Tribunal de Justiça, que, após decisões contraditórias dos Tribunais da Relação do Porto (Acórdão de 15.09.2016) e de Lisboa (Acórdão de 20.10.2016), se pronunciou e acabou por revogar a decisão do Tribunal da Relação de Lisboa.

O processo iniciou-se com uma providência cautelar instaurada pela proprietária de uma fração autónoma contra o condomínio do respetivo prédio, quando este deliberou, em AG de condóminos, a proibição do alojamento local na sua fração. Em primeira instância, a deliberação foi suspensa. Contudo, a Relação de Lisboa decretou a nulidade da sentença e julgou improcedente a providência.

No passado dia 28 de março de 2017, o Supremo Tribunal de Justiça tomou partido, revogando o acórdão da Relação de Lisboa e repristinando a decisão da primeira instância, ditando assim a suspensão da deliberação da assembleia de condomínio que tinha proibido o exercício do alojamento local na dita fração.

Nesta sua análise, o STJ centra-se na questão de o arrendamento de uma fração a turistas por curtos períodos constituir, ou não, uma violação ao título constitutivo da propriedade horizontal quando este dita que o seu fim é a habitação, concluindo que o alojamento local não configura uma alteração ao uso ou afetação do imóvel e, portanto, não viola o respetivo título.

Pode ler-se na referida decisão: "Na verdade, o facto de a recorrente ceder onerosamente a sua fração mobilada a turistas constituir um ato de comércio não significa que na fração se exerça o comércio, pois a cedência destina-se à respetiva habitação."

O Supremo esclarece que a atividade comercial se reduz à atuação do proprietário que presta este tipo de serviços, não se reportando à afetação do imóvel propriamente dito. Isto porque, desde logo, a atividade do proprietário não é exercida na fração em causa, esta é "um mero objeto do contrato supostamente comercial". E ainda porque, com este tipo de alojamento, uma fração que está destinada à habitação será temporariamente habitada por turistas. Como pode aqui afirmar-se a existência de qualquer desrespeito pelo fim estabelecido?

A verdade é que, segundo o STJ, ainda que temporária e a turistas, a afetação do imóvel neste tipo de situações não é alterada, mantendo-se o fim habitacional. E se o título constitutivo da propriedade horizontal não distingue a habitação própria permanente da habitação temporária, apenas indicando que as frações que compõem o prédio se destinam a habitação, comércio, indústria ou serviços, como poderá defender- se que a aquela circunstância consubstancia uma violação ao conteúdo do mesmo?

Questões que ficam, por agora, esclarecidas de acordo com o defendido pelo Supremo. Certo é que a discussão em torno desta matéria não termina aqui.

Inês Tomé | Advogada Estágiária | ines.tome@pra.pt