2017/06/22

Usucapião - Quando fazer uma justificação notarial de imóveis

Lora Soares Seita escreve, num artigo para o Vida Económica, sobre a usucapião, de que forma pode esta ser invocada, e os três tipos de Justificação Notarial para fins de registo predial.

O regime da não obrigatoriedade de registo predial não conheceu quaisquer limitações até 1947 sendo que, quando entrou em vigor o Código de Registo Predial, em 6 de julho de 1984, na maior parte do país, os proprietários não dispunham de título que comprovasse o seu direito de propriedade ou esses títulos já tinham sido extraviados ou destruídos.

Nesse caso, desde que haja exercício de atos que titulam uma posse efetiva dos prédios, de forma pacífica, contínua e pública durante mais de 20 anos, poderá invocar-se a usucapião e assim obter um título para registar o prédio a seu favor.

Há três tipos de Justificação Notarial para fins de registo predial:

  1. A justificação com vista ao estabelecimento do trato sucessivo e obtenção de primeira inscrição, que se aplica nos casos de prédio não descrito ou descrito mas sem inscrição de aquisição, domínio ou mera posse, e a que se lança mão quando o justificante não dispõe de título para provar o seu direito;
  2. A justificação para reatamento do trato sucessivo, destinada a suprir documentos em falta relativos a uma ou mais transmissões intermédias, desde o dono inscrito até ao dono atual. Exemplo desta justificação será quando o imóvel que está devidamente registado a favor do proprietário se transmitiu aos herdeiros por inventário judicial, cuja documentação foi destruída num incêndio, ou seja, o título existia, foi devidamente lavrado mas não é possível obtê-lo. Neste caso as aquisições não têm interrupção desde o proprietário que está inscrito no registo predial até ao atual, mas falta o documento comprovativo da transmissão;
  3. A justificação para estabelecimento de um novo trato sucessivo a partir do titular do direito justificado por usucapião, que quebrou a sequência das aquisições derivadas desde o dono inscrito até ao atual, havendo assim falta de título de uma nova transmissão;

A usucapião corresponde a uma declaração do interessado pela qual este afirma ser, com exclusão de outrem, o possuidor de um prédio que, o âmbito do Código Civil lhe permite obter a propriedade do mesmo.

A posse suscetível de conduzir à usucapião, tem de revestir sempre duas características: ser pública e pacífica.

As restantes características que a posse eventualmente revista, como ser de boa ou de má-fé, titulada ou não titulada e estar ou não inscrita no registo, apenas têm influência no prazo necessário à usucapião.

Assim, se houver registo da mera posse e se o possuidor estiver de boa-fé o prazo da usucapião é de 5 anos contados da data do registo, mas se o possuidor estiver de má-fé já é de 10 anos.

Se houver título e registo e se o possuidor estiver de boa-fé o prazo da usucapião é de 10 anos contados da data do registo, mas se o possuidor estiver de má-fé já é de 15 anos.

Se a posse não estiver titulada, ou seja, não existindo registo do título nem da mera posse, a usucapião só pode dar-se ao fim de 15 anos se a posse for de boa-fé ou de 20 anos se a posse for de má-fé.

Quanto aos prédios urbanos, existe divergência na jurisprudência mas o Conselho Consultivo do Instituto dos Registo e Notariado, considera que a licença de utilização é documento obrigatório para o efeito.

Lora Soares Seita | Associada | lora.seita@pra.pt