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Raquel da Paz Lourenço

Associada | Imobiliário

Julho 6, 2022

Quero comprar um negócio por trespasse

Raquel da Paz Lourenço, num artigo para o Vida Económica, esclarece as principais preocupações dos compradores de negócios por Trespasse, quando o estabelecimento se encontra num local arrendado e como se deve proceder com o senhorio.

Quero comprar um negócio por Trespasse: quais devem ser as minhas principais preocupações se o estabelecimento estiver em espaço arrendado?

 

O contrato de trespasse consiste na transmissão da titularidade de um estabelecimento comercial ou industrial, em conjunto com os utensílios, mercadorias, licenças de atividade e outros elementos que o integrem.

Não significa que as partes não possam excluir alguns equipamentos ou utensílios daquele estabelecimento, mas terão de abranger os necessários e essenciais para a continuação da atividade que até então estava a ser desenvolvida. Se desrespeitada a transmissão deste núcleo essencial de elementos do estabelecimento, fica impossibilitado o contrato de trespasse. Por exemplo, se pretender adquirir um estabelecimento de restauração, não podem ser excluídos do negócio elementos como a licença para a atividade, todos os exaustores e fogões. Por outro lado, podem ser descartados alguns elementos menos relevantes, como um conjunto de pratos, panos ou toalhas.

Quando se pretenda adquirir por trespasse um estabelecimento que se encontra em imóvel arrendado, para além das preocupações inerentes ao estabelecimento, à sua clientela, fornecedores, equipamentos, licenças de atividade e outros bens, deverá também ser dada especial atenção às condições do contrato de arrendamento que se encontra em vigor e às obrigações que recaem sobre as partes no âmbito do contrato de trespasse.

Embora este negócio não esteja dependente de autorização do senhorio, este terá um direito de preferência sobre o negócio, pelo que, antes da celebração do contrato de trespasse, a arrendatária tem de comunicar ao senhorio o projeto e condições do contrato (incluindo os elementos da unidade comercial a transmitir). E mesmo que o senhorio não exerça o seu direito de preferência para adquirir o estabelecimento, após a formalização do contrato de trespasse, é obrigação do arrendatário comunicar, no prazo de quinze dias após a celebração do mesmo, a cedência do gozo do imóvel, sendo que a ausência desta comunicação terá como consequência a ineficácia do trespasse, conferindo-se ao senhorio a faculdade de resolver o contrato de arrendamento.

Além disso, têm sido diversos os casos em que o senhorio do contrato de arrendamento do espaço é o cabeça-de-casal de uma herança. É certo que o cabeça-de-casal pode, por si só, dar de arrendamento bens imóveis da herança indivisa, desde que seja considerado como um “ato de administração ordinária”, nos termos dos artigos 2079.º e 2091.º do Código Civil, ou seja, desde que o contrato de arrendamento tenha uma duração inferior a seis anos, nos termos do n.º 1 do artigo 1024.º do Código Civil. Assim, sendo celebrado um contrato de arrendamento com prazo superior a seis anos, ou existe o consentimento e participação de todos os herdeiros, ou a atuação do cabeça-de-casal será considerada como uma “administração extraordinária”, pelo que, para todos os efeitos, podem os outros herdeiros, querendo, pedir judicialmente a anulação do contrato de arrendamento e a restituição do imóvel à herança indivisa.

Pelo que, em caso de trespasse de estabelecimento que se encontre em imóvel arrendado, aconselha-se sempre uma atenção redobrada no que concerne ao contrato de arrendamento que se encontra em vigor.

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