Conflitos Condominiais: o Impacto da Lei n.º 56/2023 nos Alojamentos Locais

A Lei n.º 56/2023 trouxe consigo uma série de medidas no âmbito da habitação em Portugal. Uma das áreas que sofreu consideráveis alterações foi a regulação dos alojamentos locais, tendo como um dos focos a incidência destes em frações autónomas em edifícios em regime de propriedade horizontal.

Estas alterações legislativas refletem-se, de forma notória, nos artigos 5.º, 6.º, 7.º, 9.º e 21.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, datado de 29 de agosto, em que se encontra estipulado que, ao registar um estabelecimento de alojamento local numa fração autónoma de edifício em regime de propriedade horizontal destinada, no título constitutivo, a habitação, é agora necessária uma prévia decisão do condomínio para utilização diversa, ou seja, para o exercício da atividade de alojamento local, incluindo no caso de hostels. Esta decisão é tomada de acordo com o n.º 1 do artigo 1419.º do Código Civil.

Dessa forma, a decisão supra referida implica a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, por meio de escritura pública ou documento particular autenticado, sendo para tal necessário, o acordo unânime dos condóminos para efeito de alteração das partes comuns. Caso não haja consenso quanto à alteração das partes comuns, e desde que os votos contrários representem menos de 1/10 do capital investido, a alteração pode ser suprida judicialmente, desde que não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim das frações.
No contexto da atividade de alojamento local numa fração autónoma, a assembleia de condóminos pode agora vir a opor-se ao seu exercício, desde que pelo menos dois terços da permilagem do edifício assim o deliberem. No entanto, tal oposição não é válida se o título constitutivo explicitamente já permitir o alojamento local ou se houver uma deliberação expressa autorizando tal utilização.

Além disso, o cancelamento do registo do alojamento local implicará a cessação imediata da sua exploração e deve ser comunicado à câmara municipal competente, produzindo efeitos em 60 dias após o envio da deliberação.

Ademais, mediante deliberação aprovada por maioria dos votos representativos do capital investido, os estabelecimentos de alojamento local devem dispor de um número de contacto telefónico permanente de emergência. Adicionalmente, devem afixar em local visível no interior dos estabelecimentos os horários previstos no Regulamento Geral do Ruído, sem que se perceba claramente o benefício concreto desta medida, a não ser o de que os condóminos venham a exercer vigilância sobre o cumprimento do mesmo.

A Lei n.º 56/2023, ao promover um conjunto de modificações no âmbito da habitação, em nosso entendimento traz consigo um cenário propício a litigâncias nas relações entre os condóminos em vez de trazerem maior clareza e harmonia, vêm criar entraves significativos e uma enorme incerteza para os proprietários de alojamentos locais já amplamente debatida.

A imposição de exigências adicionais para a operação de alojamentos locais em propriedades horizontais, como a necessidade de uma decisão prévia do condomínio, pode tornar o processo excessivamente burocrático e sujeito a possíveis desentendimentos entre os condóminos. A necessidade de modificação do título constitutivo, pode gerar conflitos e despesas adicionais, prejudicando aqueles que investiram tempo e recursos na legalização das suas atividades, bem como, para os condóminos alheios a todos estas questões, não olvidando, contudo, todos os princípios constitucionalmente consagrados como o do Descanso dos próprios Condóminos versus a liberdade da propriedade de cada um.

Em suma, a Lei n.º 56/2023, no que concerne aos alojamentos locais em edifícios em regime de propriedade horizontal, poderá vir a ser uma fonte de complexidade e de litigância entre os condóminos, ao invés de um avanço (mais) positivo na regulação da atividade e nas relações desta com os condóminos.