“Constatar antes de arrendar” e outros mecanismos de proteção dos senhorios

Tem vindo a verificar-se um crescente e, de certo modo, justificado receio dos proprietários em arrendar as suas casas.

Facto é que muitos senhorios já experienciaram situações desagradáveis, como arrendar um imóvel que se encontra em boas condições, remodelado e conservado e, anos mais tarde, na hora da entrega das chaves, deparam-se com um espaço deteriorado e com marcas que vão muito para além das provenientes de um ‘uso normal e prudente’ pelo arrendatário.

O art.º 1073º do Código Civil diz-nos que é lícito ao arrendatário fazer pequenas deteriorações no locado quando necessárias para o seu conforto ou comodidade, tais como furos em paredes para colocar prateleiras ou móveis, mas também deixa expresso que devem ser reparadas pelo próprio antes da restituição do imóvel ao senhorio.

Todavia, nem sempre assim sucede e muitos arrendatários limitam-se a retirar os seus pertences e sair, não fazendo qualquer reparação ou limpeza e não repondo o imóvel no seu estado inicial. Isto comporta prejuízos e despesas acrescidas para os proprietários que, para voltar a arrendar, se veem obrigados a custear esses trabalhos.

Ora, se por um lado é certo que quem detém propriedades tem no arrendamento uma boa oportunidade para as manter e rentabilizar, por outro, tem vindo a crescer o receio em fazê-lo.

Então, como se podem proteger os senhorios? Que mecanismos e precauções podem ter? Uma das garantias mais recorrentes nos contratos de arrendamento é a caução, que habitualmente as partes fazem corresponder ao valor de uma renda mensal (embora a lei não delimite). No clausulado deve ficar expresso não só o seu montante, como também a forma e data de pagamento, a enunciação das obrigações do arrendatário que visa garantir e, ainda, como e quando pode ocorrer a sua devolução ou, ao invés, o seu uso pelo senhorio.

É também frequente a exigência de fiança, uma garantia através da qual o fiador garante a satisfação do direito de crédito, ficando pessoalmente obrigado perante o senhorio. Para que seja plena e este possa, em caso de incumprimento, atacar tanto o património do arrendatário como o do fiador é necessário que no contrato fi que expressa a renúncia ao benefício da excussão prévia.

Mas existem outras formas de atuação e proteção dos senhorios que se podem conjugar com estas garantias.

Já é comum, quando um imóvel se encontra mobilado ou equipado, anexar ao respetivo contrato o inventário desses bens. Todavia, esses documentos são muitas vezes falíveis ou não inteiramente eficazes, seja por inobservância de formalismos, por a lista não estar completa ou não ser exaustiva.

Não tão comum – mas mais eficiente e com força legal – é o Auto de Constatação, um documento elaborado por solicitador que se desloca ao imóvel e faz uma narração dos elementos que nele se encontram e que se mostrem relevantes para uma correta descrição. Não são feitas considerações subjetivas ou conclusivas, apenas uma descrição isenta do bem, estado de conservação, marcos ou outros sinais distintivos.

Como o próprio nome indica, neste auto o solicitador limita-se a constatar a realidade física atual do imóvel, transcrevendo o que vê, podendo utilizar ferramentas, fazer medições, fotografar ou filmar.

Pela sua utilidade e segurança jurídica, estes autos são cada vez mais procurados por proprietários, antes de arrendar, quaisquer que sejam as condições do imóvel ou as particularidades do contrato, pois trata-se de um documento de suporte fi el, perpétuo e que permite, no futuro, esclarecer eventuais divergências e prevenir situações de conflito quanto ao estado inicial do imóvel, visto que esse estado ficou registado num documento idóneo ao qual é reconhecida força probatória legal.