Fixação temporária da prestação nos contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente

Em resposta à abrupta subida dos indexantes de referência utilizados para definir a componente variável da taxa de juro aplicável a contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente, e com o objetivo de assegurar alguma estabilidade e previsibilidade para que as famílias consigam gerir os seus orçamentos familiares, o DL 91/2023, de 11 de outubro, veio criar uma medida excecional e temporária que permite fixar a prestação do crédito num valor mais baixo do que o que resultaria da aplicação da Taxa EURIBOR.

Esta medida, aplica-se a contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente, ou a contratos de crédito para a realização de obras em habitação permanente, garantidos por hipotecas, e que tenham sido celebrados com instituições de crédito, sociedades financeiras e sucursais de instituições de crédito e de instituições financeiras a operar em Portugal.

Os contratos em questão devem ainda preencher os seguintes requisitos:

▪ Devem ter sido celebrados até 15 de março de 2023 ou até 31 de março de 2024 nos casos em que tenham sido celebrados no âmbito de uma operação de transferência de crédito para diferente mutuante;

▪ Devem ter sido contratados com taxa de juro variável ou, tendo sido contratados a taxa de juro mista, se encontrem em período de aplicação da taxa de juro variável;

▪ Devem ter um prazo remanescente superior a cinco anos;

▪ Não podem estar em mora ou incumprimento de prestações pecuniárias;

▪ Os seus mutuários não se podem encontrar em situação de insolvência;

▪ Não se podem encontrar abrangidos por plano de ação para o risco de incumprimento ou procedimento extrajudicial de regularização de situações de incumprimento.

Assim, as instituições deverão fixar o valor revisto da prestação do contrato de crédito naquele que resultar da aplicação do indexante que corresponder a 70% da taxa de juro de referência do mercado interbancário europeu (Euribor) a 6 meses, acrescido do spread previsto contratualmente, mantendo-se sempre inalteradas as demais condições do contrato de crédito, tais como o prazo e periodicidade da revisão da taxa de juro prevista contratualmente.

A medida de fixação da prestação aplica-se às prestações que se vençam nos 24 meses seguintes à data da aceitação pelos mutuários.

Em relação ao montante diferido, isto é, aquele que corresponde à diferença entre a prestação devida nos termos contratualmente estabelecidos e o valor da prestação fixada nos termos já supramencionados, este será amortizado a partir de uma de duas hipóteses: nos dois últimos anos do contrato de crédito, nos casos em que for inferior a 6 anos, no termo da fixação da prestação, o prazo remanescente do contrato; ou a partir do quarto ano após o termo do período de fixação da prestação, quando o prazo remanescente no contrato de crédito, no termo de fixação da prestação, for igual ou superior a 6 anos.

Além disso, os mutuários podem optar por amortizar os valores antecipadamente sem que isso para os mesmos implique qualquer comissão ou encargo.

Para dar início a este procedimento de fixação da prestação, o interessado deve dirigir pedido à instituição, presencialmente ou através dos meios que esta disponibilize para o efeito, entre o dia 2 de Novembro e o dia 31 de março de 2024.

Na sequência do pedido apresentado as instituições de crédito apresentam aos mutuários, no prazo de 15 dias após essa receção, uma estimativa do montante diferido e respetivo plano de reembolso, a par de uma comparação entre as prestações praticadas nos termos contratualmente estabelecidos e os valores das prestações que seriam fixadas nos termos do novo regime. Após receber esta informação, o mutuário deverá, no prazo de 30 dias, informar se aceita a aplicação da medida de fixação da prestação ao seu contrato de crédito, considerando-se a omissão de pronúncia como uma resposta negativa.

Por último, no que respeita ao reembolso antecipado, atente-se no facto de que a entrada em vigor do presente diploma legal tem por resultado a alteração do DL nº 80-A/2022, de 25 de novembro, pelo que, até 31 de dezembro de 2024 não será devida, nos contratos de crédito abrangidos pelo artigo 2º do DL nº 74-A/2017, o valor de comissão de 0,5 % a aplicar sobre o capital que é reembolsado, no caso de o reembolso ocorrer num período em que é aplicável o regime de taxa variável.