“Mais Habitação” Aprovado – O que acontece ao Alojamento Local?

No passado dia 06 de Outubro, foi promulgada a Lei 56/2023, comumente conhecida como “Programa Mais Habitação”.

Dos vários temas abordados pela mais recente alteração legislativa, encontra-se um que fez temer, desde o momento inicial da apresentação da proposta, todos aqueles que veem seu rendimento subjacente à exploração de estabelecimento de alojamento local; sendo a proteção do setor uma preocupação manifestada pelas competentes associações desde o início da publicidade das medidas que, independentemente da oposição, são agora levadas a cabo pelo executivo.

Deste modo, vem a mais recente Lei 56/2023, de 6 de Outubro, alterar o Decreto-Lei 128/2014, de 24 de Agosto que, até então, era o instrumento regulador da figura do Alojamento Local (AL) e aspetos conexos.

O Alojamento Local em Condomínio

Sobre os estabelecimentos inseridos em regime de propriedade horizontal, importará mencionar que a assembleia de condóminos, por deliberação de um mínimo de dois terços da permilagem do edifício, poderá opor-se à fixação do estabelecimento de AL numa fração autónoma contida no edifício em causa; excetuando-se tal oposição nos casos em que existe um título constitutivo que expressamente prevê a utilização da dita fração para fim de alojamento local ou, por sua vez, existir uma ata da qual resulte deliberação expressa que conceda autorização para o mesmo fim.

Se, da ata da Assembleia de Condomínio resultar o cancelamento de registo de AL, deverão os condóminos, na pessoa do seu administrador, dar conhecimento da sua deliberação ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente, produzindo o cancelamento os efeitos no prazo de 60 dias após envio da deliberação.

Ademais e, em favor dos condóminos do prédio onde se insira a fração autónoma explorada para AL, poderá, em Assembleia de Condóminos, ficar estipulado que incumbe à entidade ou particular explorador de estabelecimento de alojamento local, a disponibilização de um contacto de emergência aos condóminos do edifício bem como lhes ficará adstrita a obrigação de partilhar com os hóspedes do alojamento local os horários previstos no Regulamento Geral do Ruído, devendo os mesmos ser afixados no estabelecimento de AL.

Comunicação Prévia ao Município

No que respeita à comunicação prévia, a dirigir ao Presidente da Câmara Municipal onde sita o imóvel, por forma a instruir o pedido de registo de alojamento local, além dos requisitos obrigatórios já fixados (tais como a identificação do titular da exploração do estabelecimento e a data pretendida de abertura ao público), passam a estar as entidades ou particulares obrigados a prestar informações acerca do período de sazonalidade, sempre que esteja em causa uma habitação própria e permanente utilizada para este fim por período não superior a 120 dias; passando a ser, também obrigatória, aquando da mera comunicação prévia, a junção da ata de assembleia de condóminos autorizando a instalação dos estabelecimentos de AL aos quais seja aplicável tal exigência.

Carta Municipal de Habitação

Resulta da norma prevista na Lei de Bases da Habitação (Lei 83/2019, de 03 de Setembro) que as Câmaras Municipais, sobre as quais recaia a incumbência de emissão das licenças de Alojamento Local, devem elaborar uma “Carta Municipal de Habitação”, documento esse que deverá ter como objetivo a fixação de um modo harmonioso e equilibrado de coexistência entre habitações, estabelecimentos de AL, alojamento para estudantes, estabelecimentos de comércio, indústria e outras atividades; ficando vedada a possibilidade de emissão de novas licenças de AL, no caso de se verificar a carência de fogos habitacionais nesse município, bem como, perante a análise do novo pacote promulgado pelo Governo, a possibilidade de renovação de registos de AL.

Transmissão da Titularidade do Registo

Contrariamente ao que até então ocorria, o número de registo do estabelecimento de alojamento local é pessoal e intransmissível, ainda que na titularidade ou propriedade de pessoa coletiva, apenas não sendo aplicável a intransmissibilidade, nos casos de sucessão.

Duração, Renovação, Suspensão, Reapreciação e Caducidade dos Registos

De forma faseada, vem também a recente Lei repartir os momentos que marcam o passo da obtenção (e manutenção) do licenciamento adequado ao início da atividade de alojamento local, desmembrando-o em 4 estágios distintos:

1. Duração e Renovação do Registo de Alojamento Local

Afixa-se o prazo de 5 (cinco) anos, como período de duração de registo de AL, a contar a partir da data de emissão de título de abertura ao público, sendo o mesmo renovável por períodos idênticos, mediante deliberação expressa da Câmara Municipal, territorialmente competente.

2. Suspensão de Novos Registos de Alojamento Local

Estipula a lei sob análise que ficam suspensos, em todo o território nacional, – com exceção dos territórios do interior identificados em Portaria própria, assim como das Regiões Autónomas – todos os novos registos de estabelecimento de AL.

3. Reapreciação de Registos de Alojamento Local

Os registos de AL emitidos até à data de 07 de Outubro de 2023, estarão sujeitos a uma reapreciação, a ocorrer no ano de 2030, data a partir da qual se poderão tornar renováveis pelo período de 5 (cinco) anos; ficando excluídos desta reapreciação os estabelecimentos que constituam uma garantia real de contratos de mútuo (celebrados até 16 de Fevereiro de 2023) e que ainda não tenham sido integralmente liquidados a 31 de Dezembro de 2029, caso em que a primeira reapreciação apenas ocorrerá após a amortização integral inicialmente acordada.

4. Caducidade de Registos de Alojamento Local

Ficam os titulares do registo de AL obrigados a, no prazo de 2 (dois) meses, a contar desde o dia 07 de Outubro de 2023, apresentar prova da efetividade de exercício na plataforma RNAL – Registos Nacional de Alojamento Local, acessível através do Balcão Único Eletrónico, o que deverá ocorrer através da apresentação de declaração contributiva, de manutenção da atividade de exploração.

Caso os titulares supramencionados assim não procedam, o registo de Alojamento Local será cancelado, por decisão do Presidente da Câmara Municipal onde se insere o estabelecimento de alojamento local.

Ficam excluídos da obrigação probatória, os titulares de registo de alojamento local inserido em habitação própria e permanente, desde que essa exploração não ultrapasse os 120 dias por ano.

Contribuição Extraordinária sobre os Apartamentos em Alojamento Local

Em termos tributários, veio a Lei 56/2023 criar uma contribuição extraordinária sobre os apartamentos em alojamento local (CEAL), incidente sobre não só os apartamentos, como os estabelecimentos de hospedagem, integrados numa fração autónoma de edifício em regime de AL.

Assim, são sujeitos passivos da CEAL os titulares de exploração de estabelecimentos de alojamento local, sendo, subsidiariamente responsáveis pelo pagamento da contribuição os proprietários dos imóveis onde se situem os estabelecimentos da AL, ainda que não se tratem dos titulares da exploração em causa; ou seja, caso o titular do AL não apresente a declaração necessária para liquidação da CEAL, a mesma será liquidada oficiosamente ao proprietário do imóvel.

1. Base Tributável e Taxa Aplicável

A base tributável da CEAL é constituída pela aplicação de dois coeficientes, um económico e um outro de pressão urbanística, os quais deverão obedecer a estritos critérios.

A taxa aplicável a esta base tributável é de 15% e não pode ser dedutível à determinação do lucro tributável em matéria de IRC.

2. Isenção

Ficam excluídos da liquidação do CEAL os titulares de estabelecimentos sitos em imóveis habitacionais que não se tratem de frações autónomas, nem partes ou divisões suscetíveis de utilização independente, bem como as unidades de AL que se integrem em habitação própria e permanente, desde que a exploração não ultrapasse 120 dias por ano.

A CEAL não é, igualmente, aplicável aos estabelecimentos de AL que se localizem no interior do país, nos termos da Portaria 208/2017, de 13 de Julho.

Incentivo ao Arrendamento

É concedido o benefício de isenção de pagamento de IRS ou IRC (conforme aplicável) sobre as rendas liquidadas até ao final de ano de 2029, sem que haja lugar a qualquer limite no valor de renda a praticar, para os proprietários de imóveis que sejam retirados da atividade de AL até ao final de 2024, com o objetivo de alocar esses mesmos imóveis a arrendamento habitacional.

Este incentivo é aplicável aos imóveis com registo de Alojamento Local efetivo até ao dia 31 de Dezembro de 2022.

Finalmente, importará referir que os contrato de arrendamento a celebrar, terão de ser realizados e inscritos junto da Autoridade Tributária, até ao dia 31 de Dezembro de 2024.

Órgãos De Fiscalização

Enquanto o DL 128/2014 dividia as competências de fiscalização entre a ASAE e a Autoridade Tributária, são agora órgãos fiscalizadores, em primeira instância, a ASAE, as Câmaras Municipais e as juntas de freguesia territorialmente competentes, no que atine à verificação do cumprimento do disposto na Lei 56/2023, competindo à ASAE e aos municípios a instrução de processos e aplicação de coimas e sanções acessórias; mantendo, todavia, as anteriores incumbências de fiscalização da Autoridade Tributária.