Promessa de compra e venda: registar ou atribuir eficácia real?

Escolhido o imóvel e celebrado o contrato promessa de compra e venda (“CPCV”), fica a posição do promitente comprador suficientemente garantida? A lei prevê duas possibilidades de aumentar a proteção desta parte, (i) proceder ao registo provisório de aquisição do CPCV ou (ii) atribuir (e registar) eficácia real ao CPCV.

O promitente comprador de uma promessa com eficácia real goza do direito com maior proteção, podendo fazer valer o seu direito potestativo de aquisição em relação a qualquer terceiro e em qualquer contexto. No fundo, o seu direito prevalece, independentemente das vicissitudes (por exemplo posteriores transmissões ou ónus) que o imóvel possa sofrer. Por seu lado, o registo provisório de aquisição é oponível a terceiros e permite ao seu beneficiário gozar de uma prioridade registal, mas que não chega a ser um direito real e que, por isso mesmo, não comporta a faculdade de sequela.

Na prática, se o CPCV tiver eficácia real (o qual constitui um registo definitivo que não está sujeito a prazos de caducidade) e, por exemplo, o promitente vendedor, em data posterior à celebração do CPCV (e ao seu registo junto da conservatória), alienar o imóvel a um terceiro, o promitente comprador poderá exigir diretamente do proprietário o cumprimento da promessa de transmissão e, se for o caso, a execução específica do CPCV e, simultaneamente, a restituição do imóvel. Por seu lado, no CPCV com registo provisório de aquisição, o promitente comprador poderá exigir (contra o proprietário e o terceiro adquirente) a anulação desta venda e apenas depois requerer a execução específica do CPCV, no entanto, apenas poderá fazer-se valer do seu registo provisório enquanto este se mantiver válido (em regra é válido apenas durante 6 meses, renovável por períodos iguais e até um ano após o termo do prazo fixado para a celebração do contrato prometido) – verificada a caducidade desse registo provisório, o beneficiário não poderá fazê-lo valer contra outrem e a alienação a terceiros será incontestável em termos de registo.

Por outro lado, atribuindo-se eficácia real ao CPCV, quaisquer ónus registados em data posterior ao registo do CPCV não serão oponíveis ao promitente comprador. Situação diferente sucede com o mero registo provisório de aquisição, na medida em que, apesar de, com a celebração do contrato definitivo de compra e venda, os efeitos da aquisição retroagirem à data do registo provisório, os ónus posteriormente registados serão oponíveis ao promitente comprador – não ficando, no entanto, o mesmo completamente desprotegido desde que no CPCV se preveja a obrigação do promitente vendedor de vender o imóvel livre de ónus e encargos, caso em que incumbirá ao mesmo a regularização desta situação em data prévia à celebração da escritura, sob pena de incumprir o CPCV e ser forçado a restituir o sinal em dobro.

Deixamos uma última e importante nota no que respeita às formalidades. Enquanto a eficácia real depende de acordo expresso das partes, nesse sentido, mais se exigindo que o CPCV seja celebrado com termo de autenticação, qualquer CPCV, independentemente de qualquer autorização ou acordo da parte contrária, poderá ser objeto de um registo provisório de aquisição, desde que as assinaturas se encontrem devidamente reconhecidas.

Fica a sugestão: se a lei nos concede mecanismos que conferem maior proteção ao promitente comprador, por que não fazer uso deles?