A obrigatoriedade de reconhecimento das assinaturas na outorga do CPCV

Contrato Promessa de Compra e Venda assume um papel magnânimo no ramo da alienação de imóveis, dado o facto de este negócio jurídico assentar na declaração de vontades das partes, no sentido de uma se comprometer a comprar e outra se comprometer a vender determinado prédio rústico ou urbano.

Em termos de efeitos, o Contrato Promessa de Compra e Venda (vulgo CPCV) é o escrito que confere às partes outorgantes a segurança de que o Contrato de Compra e Venda definitivo se concretizará atempadamente e com estrutura basilar aposta nos
termos oportunamente definidos.

O contrato que aqui nos apraz analisar, embora se alie estreitamente à autonomia contratual das partes subscritoras, dispondo estas de liberdade para os efeitos de contratualizar e definir os termos a acordar e, ao longo do clausulado, seja um dos princípios fortemente reguladores em sede de definição de prazos, prestação de sinal, valores e outros tantos temas acerca dos quais as partes podem, livremente, dispor; é tido como assente que este estilo de contrato se pauta, também, por exigências taxativas, impostas por força da lei, cujo afastamento ou detrimento podem prejudicar uma ou ambas as partes.

Quanto à forma do Contrato Promessa de Compra e Venda de Imóveis, a lei é clara e imperativa, sendo certo que, no âmbito do contrato cujo objeto seja a constituição de direito real sobre prédio rústico ou urbano, construído, em construção ou a construir, é impositivo que o acordo de vontade das partes seja reproduzido em documento escrito, e que as assinaturas de todos os outorgantes sejam alvo de reconhecimento presencial, propriamente certificado: não só quanto às assinaturas per si como também com base na existência e coerência das licenças emitidas em função dos imóveis a adjudicar.

O preceito que define a obrigatoriedade da forma do documento encontra-se regulado pela prerrogativa do artigo 410.º do Código Civil, nomeadamente no n.º 3 do texto da mesma.

A referida norma reveste-se, como já mencionado, de caráter taxativo, não podendo, por esse mesmo motivo, ser a disposição alvo de afastamento pelas partes; ainda que sob a égide da liberdade contratual de que as subscritoras dispõem, sob pena de provocar a nulidade do contrato celebrado que, sendo invocada por quem promete comprar, pode tal avocação ocorrer a qualquer momento; todavia, caso seja a nulidade invocada pela parte que se compromete a vender o imóvel, tal atuação dependerá do facto de a omissão dos requisitos ter sido causada, culposamente, por quem promete comprar. Deste modo, depreendemos que a ausência de reconhecimento presencial das assinaturas e devida certificação das licenças dos imóveis a alienar se traduz num risco para ambas as partes, sendo este risco alargado para a parte promitente vendedora.

Por fim, há a reter que, não obstante constar do clausulado do Contrato Promessa de Compra e Venda de Imóvel que as partes abdicam do reconhecimento das assinaturas e que a nenhuma das partes assinantes é lícito invocar a nulidade, fruto de tal declaração, existe entendimento jurisprudencial no sentido de que uma cláusula com esse teor não é válida, por se tratar de disposição contrária a norma de interesse público, cuja função é a de defesa da parte promitente compradora, vulgar e historicamente apelidada, pelo legislador português, como parte fragilizada da relação negocial.