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Rita Santos de Oliveira

Associada | Imobiliário

Fevereiro 1, 2022

Alteração ao regime da propriedade horizontal – Aspetos controversos da vida em condomínio

Rita Santos de Oliveira, em artigo para o Vida Económica, reflete sobre as alterações que provocarão maior impacto na gestão do dia-a-dia dos condomínios.

No rescaldo da publicação da Lei n.º 8/2022, no passado dia 10 de janeiro, importa agora refletirmos sobre as alterações que provocarão maior impacto na gestão do dia-a-dia dos condomínios. Da necessidade de dar resposta às diversas dificuldades sentidas quer por condóminos, quer pelos próprios administradores de condomínio, designadamente da premência no reforço dos poderes e responsabilidades destes últimos, sublinham-se os seguintes aspetos:

Em primeiro lugar, verifica-se a criação de mecanismos facilitadores à cobrança de dívidas, mormente estabelecendo-se que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, são da exclusiva responsabilidade dos condóminos proprietários no momento das respetivas deliberações. O disposto no n.º 1 do artigo 1424.º do Código Civil vem, assim, dar resposta a um passado de dúvidas existenciais relacionados com o presente assunto.

Num segundo momento, em jeito de aditamento (cfr. o artigo 1424.º-A), a administração do condomínio fica obrigada, assim que requerida pelo condómino e no prazo máximo de 10 dias, pela emissão de declaração escrita da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor referentes à fração em apreço, constituindo-se a mesma como um documento instrutório obrigatório do respetivo negócio de alienação da fração. Porém, a lei permite que se prescinda da referida declaração se o adquirente expressamente o consentir, aceitando, por consequência, a responsabilidade por qualquer valor de dívida do vendedor ao condomínio.

Adicionalmente, refira-se a possibilidade de envio de convocatórias através de correio eletrónico para todos os condóminos que manifestarem essa vontade, devendo a mesma ficar lavrada em ata com a expressa menção do respetivo endereço de correio eletrónico, atribuindo-se uma especial responsabilidade a cada condómino pela monotorização do correto funcionamento do seu e-mail. Paralelamente, contudo de extrema importância, note-se que o n.º 4 do artigo 1431.º do Código Civil, vem permitir que a assembleia anual de condóminos se realize, de modo excecional, até ao final do primeiro trimestre de cada ano, desde que tal esteja previsto em sede de regulamento ou resulte de deliberação, aprovada por maioria, da assembleia de condomínio, alargando-se o inicial e irrealista prazo dos primeiros15 dias de janeiro.

Por sua vez, na senda da publicação da Lei n.º 4-B/2021, de 01 de fevereiroque procedeu ao incentivo à realização de Assembleias de Condóminos com recurso a meios de comunicação à distância – ainda que com aparente diminuta adesão – vem agora a redação do n.º 1-A Decreto-lei n.º 268/94, de 25 de fevereiro, prever que sempre que a administração o determinar ou, em alternativa, a maioria dos condóminos o requeira, a assembleia de condóminos terá lugar por meios de comunicação à distância. É precisamente aqui que nos cumpre congratular a previsão desta inovação, uma vez que entre outros exemplos, permite aos proprietários não residentes no edifício, a presença na respetiva assembleia mesmo quando os mesmos não se encontrem em território nacional; não sendo, porém, de olvidar os eventuais obstáculos práticos que esta – ainda recente – realidade trará na gestão das assembleias de condóminos.

Importa, por fim, indagar se a supramencionada alteração a um regime que se encontrava praticamente imutável há mais de 20 anos, foi cabal; ou se, ao invés, abriu a porta para um longo caminho no que à adaptação da legislação nacional aos meandros da vida em Condomínio concerne.

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