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Clélia Brás

Sócia | Responsável Nacional Imobiliário

Janeiro 10, 2023

As alterações do Orçamento do Estado para 2023 com impacto no imobiliário

Clélia Brás esclarece o impacto de alterações impostas pelo OE, nomeadamente, a limitação do pagamento de rendas antecipadas, mediante acordo escrito, por período não superior a dois meses.

Conforme amplamente conhecido, o Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis prevê algumas situações em que poderá beneficiar-se da isenção deste imposto.

Uma dessas situações está prevista no artigo 7.º do Código do IMT e trata-se da isenção que deriva da aquisição de prédios para revenda, desde que verificadas as seguintes condições, cumulativamente:

  • A aquisição do imóvel tenha como fim a revenda;
  • Ser apresentada antes da aquisição, a declaração comprovativa do exercício da atividade de revenda de imóveis, pelo sujeito passivo (adquirente/comprador);
  • O prédio adquirido ser revendido, no prazo de três anos;
  • O prédio ser revendido, dentro do prazo de três anos, mas sem ser novamente para revenda;
  • Não ser dado ao prédio adquirido destino diferente;

Para a verificação da condição prevista na alínea b) supra, entende, a Autoridade Tributária, no n.º 3 do artigo 7.º do Código do IMT, que o sujeito passivo exerce normal e habitualmente a atividade, quando comprove o seu exercício no ano anterior, mediante certidão emitida pelo Serviço de Finanças competente, devendo sempre constar em tal certidão a informação que, no ano anterior, foi adquirido para revenda ou revendido algum prédio antes adquirido para esse fim.

Contudo, foi precisamente quanto ao n.º 3 do artigo 7.º do CIMT, que existiu uma grande alteração passando o mesmo a deter a seguinte redação:
“… Para efeitos do disposto na parte final do numero anterior, considera-se que o sujeito passivo exercer normal e habitualmente a atividade quando comprove o seu exercício nos dois anos anteriores mediante certidão passada pelo serviço de finanças compete, quando daquela certidão constar que, em cada um dos dois anos anteriores, foram revendidos prédios antes adquiridos para esse fim.”.

Verifica-se por isso, uma dupla limitação, impondo-se que o sujeito passivo/adquirente, tenha efetivamente revendido imóveis para esse fim adquiridos, nos dois anos (e em cada um deles) anteriores à data, em que pretende adquirir um imóvel beneficiando de tal isenção.

Tal alteração normativa importará uma significativa mudança no acesso a um benefício que, até agora, se encontrava fortemente consolidado no nosso Sistema Fiscal.

Por outro lado, foi introduzida uma limitação à aplicação da regra especial de cálculo de IMT em caso de permutas de imóveis. Pois que estas, têm sido diversas vezes utilizadas como uma opção fiscalmente atrativa para a transação de ativos imobiliários, já que, nestes casos, o IMT incide apenas sobre a diferença dos valores dos imóveis permutados. Com a alteração plasmada no respetivo normativo legal, caso no prazo de um ano um dos permutantes venda o imóvel terá que liquidar o IMT na sua totalidade no prazo de 30 (trinta) dias após a transmissão, tal como resulta do disposto no  artigo12.º n.º 6 do CIMT.

Adicionalmente, e como vem sendo apanágio da Administração Tributária, questão que se coloca de grande importância (e de enorme equidade),  consiste em saber se à data da entrada em vigor do diploma em apreço,  vai ou não ser publicada uma norma transitória – Sob pena de os sujeitos passivos não conseguirem, no ano de 2023, beneficiar desta isenção, caso só tenham exercido a sua atividade de revenda no ano de 2022 e já não no que lhe antecede (de acordo com a versão da norma atualmente em vigor).

A par das considerações a respeito do IMT, supra referidas, o Orçamento de Estado para 2023, prevê ainda uma substancial e importante alteração no que respeita aos arrendamentos.

Assim, veio a referida lei proceder à alteração do artigo 1076.º do Código Civil, sob a epígrafe “Antecipação de Rendas”. Nomeadamente, veio limitar o pagamento de rendas antecipadas, mediante acordo escrito, por período não superior a dois meses, ao passo que anteriormente a limitação encontrava-se pelo período de três meses. Bem como, veio o legislador estabelecer que os montantes entregues a título de caução, ficarão limitados ao valor correspondente a dois meses de renda. Anteriormente, os senhorios face à limitação de só poderem exigir três meses de renda adiantados, sobrecarregavam os arrendatários em montantes de caução bastantes avultados e sem qualquer relacional com o valor da renda, bem como, com a finalidade característica da caução, i.e, a garantia do cumprimento das obrigações pelo arrendatário.

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