PRA

Bruno Sousa Gavaia

Associado Sénior | Responsável Imobiliário PRA Porto

Julho 22, 2022

Atualização de Rendas nos Contratos Antigos

Perante as recentes notícias vindas a lume, a respeito da possibilidade, atual, de proceder à atualização de rendas dos contratos antecedentes a 1990, importará tecer alguns apontamentos a respeito.

Ainda com o Orçamento de Estado para 2022 (OE) em debate, analisado que foi o seu esquisso; já o havíamos dito; o então artigo 206.º (que na versão parida assumiu o lugar 228.º) do OE definiu-se que a circunstância em que o arrendatário invoque e comprove que o RABC (Rendimento Anual Bruto Corrigido, definido em diploma legal próprio) do seu agregado familiar é inferior a 5 RMNA (Retribuições Mínimas Nacionais Anuais), que impõe a submissão do contrato ao denominado NRAU apenas através de acordo que as partes venham a alcançar, nesse sentido ou, na ausência do mesmo, no prazo de 10 anos a contar da receção, pelo locador/senhorio da resposta do locatário/arrendatário; sofre uma paragem na contagem de tal prazo; assim como a contagem  para efeito e quanto ao valor da renda, por igual período de tempo; ficará em suspenso, pelo menos no corrente ano de 2022.

A dita suspensão terá que aguardar, para o seu término, pela elaboração de um relatório que identifique o número de agregados afetados pelas circunstâncias que impunham um período de 10 anos, cuja contagem agora se suspende; numa clara demonstração, uma vez mais, da preocupação do Governo pela pessoa do locatário/arrendatário, descurando todos os prejuízos, sejam de índole financeira ou outros, como a descrença e insegurança no próprio sistema legal em matéria de arrendamento; por parte dos locadores/senhorios. Desde 2006 que as relações em matéria de arrendamento, têm sofrido diversas modificações, na esmagadora maioria, tendo sempre o locatário/arrendatário como a parte mais enfraquecida, da relação contratual; como de resto se pôde confirmar, no âmbito da legislação promulgada por força da Covid-19. Há chegado o momento, crê-se, de fitar a área do arrendamento, com uma visão de futuro; isenta de qualquer preconceito oriundo do passado, que teima em assombrar cada reforma legislativa (e já lá vão seis) na área; desde 2006, isto é, no hiato temporal de praticamente duas décadas, o olhar do legislador considera, salvo raríssimas vezes, o arrendatário como a parte fragilizada e portanto, a proteger; desincentivando seriamente, o proprietário, a apostar no mercado do arrendamento; que poderia sofrer um incremento exponencial, perante os cuidados e freio, resultantes da crise de 2008, no mercado da compra e venda, no ramo imobiliário.

Em termos práticos, o período de transição ganha 1 ano adicional, sem prejuízo e durante tal suspensão; e aqui figura o cerne do tema em análise, que tem gerado (injustificadamente) alarme; as rendas antigas poderem ser atualizadas. Contudo, essa mesma atualização, demarcada e sujeita a fronteiras, desde logo, porque não poderá ir além de 1/15 do valor patrimonial para efeitos tributários, do imóvel objeto do arrendamento (não podendo tal valor exceder certas taxas de esforço previstas na lei); já era possível, previamente à publicação do OE.

Em suma e, reitera-se, como já decorrida a lei 6/2006 de 27 de Fevereiro; as rendas, nos contratos de arrendamento habitacional ou não habitacional (dado que a lei determina, quanto a estes, que no período de suspensão se aplicam as regras e critérios previstos em normativo criado para o habitacional) poderão ser atualizadas, com base em regras e limites devidamente especificados na lei.

Por fim, uma última nota, respeitante aos arrendamentos não habitacionais; dado que os arrendatários de imóveis onde exista estabelecimento ou entidade de interesse histórico e cultural ou social local*, ou seja, onde exista loja com história ou estabelecimento de comércio tradicional, restauração ou bebidas, aberto ao público, que, pela sua atividade e património material ou imaterial, constitua uma referência viva na atividade económica, cultural ou social local;  ou  entidade com ou sem fins lucrativos, nomeadamente coletividades de cultura, recreio e desporto ou associações culturais, que pela sua atividade e património material ou imaterial constituam uma relevante referência cultural ou social a nível local; gozam de uma proteção adicional; dado que o período de suspensão supra indicado (para transitar para o NRAU), se distende, nesses casos, até 31 de Dezembro de 2027.


* Entre os critérios gerais para tal reconhecimento, encontra-se a atividade exercida, o património material e imaterial, a longevidade, o significado para a história local, entre outros.

PRA