Comprou uma casa nova: como reclamar os defeitos

A partir de 1 de janeiro de 2022, com a entrada em vigor o Decreto de Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro, muitas são mudanças na lei que regula os direitos do consumidor na compra e venda de bens.

Esta alteração legislativa surge na sequência da transposição de duas diretivas e com o intuito de intensificar o âmbito de proteção dos direitos do consumidor, a nova legislação estabelece diferentes a regras relativas às garantias dos bens, móveis e imóveis, e prevê um regime inovador de proteção relativamente aos contratos de fornecimento de conteúdos e serviços digitais, até à data inexistente.

Uma das mudanças significativas do novo diploma é o alargamento do prazo de garantia dos bens imóveis para dez anos, no que concerne às desconformidades relativas a elementos construtivos estruturais, mantendo-se o período de garantia de cinco anos nos restantes casos. A grande questão será a definição do que se entende por “elementos construtivos estruturais” que poderá ser esclarecida através da elaboração, por portaria do Governo, de uma lista exemplificativa dos mesmos.

Para o exercício dos direitos do consumidor, mantém-se a obrigatoriedade de denúncia dos defeitos ao profissional, uma vez que os mesmos caducam decorridos 3 (três) anos a contar da data da comunicação, conduto é eliminada a obrigação de comunicação das desconformidades no prazo de um ano após o seu conhecimento.

De salientar que, no que concerne aos bens imóveis, mantêm-se a possibilidade de o consumidor exercer os direitos de reparação ou substituição, redução proporcional preço ou a resolução do contrato, salvo se tal se mostrar impossível ou constituir abuso de direito. Sendo possível ao consumidor optar por exercer qualquer um dos direitos mencionados sem que se verifique qualquer hierarquia entre estes, contrariamente ao que sucede com os bens móveis.

A nova legislação exige expressamente que o profissional entregue ao consumidor os bens imóveis que sejam conformes com o contrato de compra e venda e que apresentem características de qualidade, de segurança, de habitabilidade, de proteção ambiental e de funcionalidade de modo a assegurar a aptidão dos mesmos ao uso a que se destinam durante o período de vida útil técnica e economicamente razoável. Presumindo-se a não conformidade com o contrato nos casos que:

1. Não sejam conformes com a descrição é feita pelo profissional ou não possuam as qualidades apresentadas na amostra ou modelo;
2. Não sejam adequados ao uso específico para o qual o consumidor os destine;
3. Não sejam adequados às utilizações habitualmente dadas aos bens do mesmo tipo;
4. Não apresentarem as qualidades e o desempenho habituais nos bens do mesmo tipo e que o consumidor pode razoavelmente esperar e, eventualmente à publicidade realizada.

Todavia, não se considera existir falta de conformidade nos casos em que o consumidor tivesse conhecimento da mesma aquando da celebração do contrato, não a pudesse razoavelmente ignorar ou se aquele decorrer dos materiais fornecidos pelo mesmo.

Assim, reitere-se, o consumidor tem direito a que esta seja reposta, a título gratuito, por meio de reparação ou de substituição, à redução proporcional de preço ou à resolução do contrato.

Em termos gerais o presente diploma aplica-se a contratos de compra e venda de prédios urbanos, novos ou usados, para fins habitacionais, desde que celebrados entre profissionais e consumidores. A reparação ou substituição do bem imóvel deve ser realizada dentro de um prazo razoável, outro conceito que importa determinar, tendo em conta a natureza da falta de conformidade.