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Clélia Brás

Sócia | Responsável Nacional Imobiliário

Abril 26, 2022

O Alojamento Local nunca foi consensual

Ao longo dos anos o legislador veio criando bastantes mecanismos para combater a generalidade das situações controversas, de forma a ir ao encontro do equilíbrio entre o direito dos condóminos de não perturbação e o direito do proprietário à exploração de AL.

Há muito que este tema vem sendo motivo de discussão pelo impacto económico, turístico e social que o Alojamento Local (AL) tem vindo a ganhar ao longo dos anos. Fruto disso, sucessiva legislação foi sendo implementada e alterada.

Já em 2018 o Tribunal da Relação se pronunciou sobre este tema referindo que a atividade de alojamento local se enquadrava no conceito de habitação utilizado no título constitutivo da propriedade horizontal que dita a sua finalidade, e assim unificava a utilização para fim distinto daquele a que era inicialmente destinada.

Ora, segundo o agora publicado acórdão, sim, porque se aplica a todos os Alojamentos Locais, mesmo aos que foram autorizados no passado, será de questionar: O seu direito de propriedade fica restringindo? Vê-se obrigado a alterar a afetação para serviços? E se não for aprovado por unanimidade?

Importa referir que a Lei 62/2018 de 22 de agosto (Regime Jurídico Alojamento Local), prevê que, a qualquer momento, os proprietários que explorem as frações neste regime, podem deixar de o fazer, bastando, para tal, pedir o cancelamento online. E prevê igualmente que os condóminos podem pedir o cancelamento do alojamento local, até ao máximo de 1 ano, no caso de ser comprovada a prática reiterada de atos que perturbem a normal utilização do prédio. Até a assembleia de condóminos pode opor-se ao exercício de AL no prédio e comunicar à Câmara Municipal.

Ainda assim, e de forma a ir ao encontro da satisfação dos condóminos, a Lei foi mais longe e estabeleceu que “o condomínio pode fixar o pagamento de uma contribuição adicional correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns”.

Ou seja, ao longo dos anos o legislador veio criando bastantes mecanismos para combater a generalidade das situações controversas, de forma a ir ao encontro do equilíbrio entre o direito dos condóminos de não perturbação e o direito do proprietário à exploração de AL.

Mas, o presente acórdão levanta importantes questões: E se os proprietários a certa altura quiserem deixar de fazer alojamento local e quiserem habitar a fração definitivamente? O título constitutivo tem de ser alterado novamente? Novo licenciamento? Não tenho dúvidas de que se irão levantar muitas questões que, na prática, não se conseguirão implementar, por conta, não só dos custos associados, mas por todas as questões que ficarão sem uma resposta concreta por parte dos Tribunais, que se estão tão só a focar no conceito da afetação de habitação “doméstica” esquecendo todo o impacto que dessas decisões advém.

Numa declaração de voto, um dos juízes do Supremo alertou, inclusivamente, para a “avalanche” de processos que o acórdão poderá gerar, uma vez que vem “implicar “a ilicitude de todas as explorações de alojamento local instaladas em frações autónomas de imóveis constituídos em propriedade horizontal destinadas a habitação, ainda que registadas e com título de abertura ao público, podendo qualquer condómino isoladamente exigir a cessação de tal atividade…”.

Assim, importa agora concluir, se os prejuízos que daqui irão resultar, serão ou não muito superiores aos benefícios que esta decisão uniformizadora de jurisprudência pode trazer, pois que, parece que tudo se resume a uma mera “Assembleia de Condomínios”, olvidando os direitos adquiridos, o impacto no sector Imobiliário, no Turismo e na Economia do País.

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