Sou Arrendatário a minha casa precisa de obras (urgentes), posso substituir-me ao Senhorio?

A Injunção em Matéria de Arrendamento (IMA), criada pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, é um meio processual destinado a efetivar os direitos do Arrendatário à cessação de atividades causadoras de risco para a sua saúde, à correção de deficiências do locado causadoras de risco grave para a saúde ou para a segurança de pessoas ou bens, à correção de impedimento da fruição do locado, bem como, para o pagamento de quantia certa do valor da compensação pela execução de obras em substituição do Senhorio.

Contudo, e pese embora tenham sido regulamentados em 19 de novembro de 2021, pela Portaria n.º 257/2021, diversos aspetos do procedimento de IMA, nomeadamente os previstos no disposto do artigo 15º-T do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), apenas era permitida a apresentação de requerimentos junto do Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento (SIMA) de modo presencial, por correio registado ou telecópia (fax).

Assim sendo, e considerando que a implementação integral deste serviço só se encontrou concluída em 01 de abril de 2022, apenas recentemente, a tramitação eletrónica do procedimento de injunção se encontra em atividade, permitindo o acesso ao sistema de informação de suporte à atividade dos tribunais.

Pelo que, com o decurso do tempo poderemos ter uma melhor perceção da utilidade deste meio processual, nomeadamente se constituirá uma opção viável a ser utilizada pelos Arrendatários, ou se, por outro lado, constituirá um entrave à celeridade na justiça, como se verifica, nomeadamente, no Balcão Nacional do Arrendamento, tanto é que, além de não ser obrigatória a representação por mandatário judicial para submeter a Injunção, o Arrendatário, deverá cumprir alguns requisitos para que a mesma venha ser deferida, nomeadamente, a correta identificação das partes, a exposição do pedido ou formulação de vários pedidos, a liquidação da respetiva taxa de justiça, ou apresentação um comprovativo de concessão de apoio judiciário, bem como, a indicação se o procedimento deve ser enviado para um tribunal caso não seja possível a notificação do Requerido.

Salienta-se que, o Arrendatário deverá previamente intimar o Senhorio, sendo que, o direito a submeter a Injunção caducará caso o mesmo não seja requerido no prazo de 30 dias a contar do termo do prazo de resposta à intimação.

No que se refere às situações em que o Arrendatário proceda à execução de obras a suas expensas, que será o mecanismo que se prevê vir a ser o mais utilizado, além da junção de todos os documentos que comprovem a realização dos trabalhos, cumpre ainda informar que o Arrendatário apenas poderá intimar o Senhorio, para que seja compensado pelas despesas que teve, desde que se cumpram os seguintes requisitos:

• Se o senhorio não cumprir a obrigação de fazer reparações ou outras despesas que, pela sua urgência, não possam esperar pelo decurso de um processo judicial; ou,
• Quando as obras forem de tal forma urgentes, que comprometam a habitabilidade do locado, salubridade e segurança e, em geral, a aptidão deste para o uso previsto no contrato, de forma a que não possam ser adiadas.

Se as obras forem referentes a partes comuns de edifício constituído em regime de propriedade horizontal, o requerimento deverá ser de igual modo submetido à Administração do Condomínio.

Recebido o requerimento de Injunção por parte do SIMA, e partindo do pressuposto em como não existirá recusa do mesmo por falta do cumprimento de algum dos requisitos supra mencionados, o mesmo prosseguirá para notificação do Requerido, por carta registada com aviso de receção, para este, em 15 dias, demonstrar a execução da intimação que constitui objeto do requerimento, acrescida da taxa de justiça paga pela respetiva dedução, ou deduzir oposição à pretensão.

Se o Requerido não deduzir oposição no prazo de 15 dias, ou não efetuar o pagamento da respetiva taxa de justiça, o SIMA atribui ao requerimento de IMA a força de título executivo, sendo assim permitido ao Arrendatário, proceder à respetiva ação executiva.
Sendo deduzida oposição pelo Requerido, o processo será distribuído ao tribunal competente, que após análise, irá decidir se a pretensão do Arrendatário será procedente.

Em suma, tendo este mecanismo sido criado no intuito de ser uma solução célere para proteger os Arrendatários quando os Senhorios não cumprem alguns dos seus deveres, considerando a especificidade de condições e requisitos que devem ser cumpridos para que venha a ser procedente, o mesmo não deverá ser submetido sem a representação de um mandatário competente para que venha a ser favorável à sua pretensão.