Alojamento Local | Novas Regras na cidade do Porto

A 3 de maio de 2023, foi publicado em Diário da República o Regulamento n.º 495-A/2023, aprovando o Regulamento Municipal para o Crescimento Sustentável do Alojamento Local na cidade do Porto, com o objectivo de criar áreas de crescimento sustentável e de áreas de contenção para os novos registos de Alojamento Local (AL), definidas em função do rácio de pressão verificado na área territorial correspondente a uma freguesia da cidade do Porto.

Somente nas situações que o regulamento agora prevê, poderão ser autorizados novos registos de Alojamento Local nas áreas definidas como áreas de contenção.

Temos, assim, duas zonas classificadas (ainda que mutáveis, isto é, passíveis de modificações):

As Áreas de Contenção, que correspondem às Freguesias de:

▪ Santo Ildefonso;
▪ Sé;
▪ Miragaia;
▪ São Nicolau e Vitória.

E as Áreas de Crescimento Sustentável que englobam as Freguesias de:

▪ Aldoar,
▪ Bonfim;
▪ Campanhã;
▪ Cedofeita;
▪ Foz do Douro;
▪ Lordelo do Ouro;
▪ Massarelos;
▪ Nevogilde;
▪ Paranhos;
▪ Ramalde.

Excepcionalmente (e com decisão tomada – geralmente – no prazo máximo de 60 dias, contados após a submissão do pedido, realizado no portal do munícipe, em área dedicada para o efeito) poderá ser possível a instalação de um AL em área de contenção, devendo para tal verificar-se um dos seguintes cenários e desde que não estejam em causa frações, ou partes de edifícios sobre os quais tenha vigorado um contrato de arrendamento, ou de comodato para habitação, há menos de 3 anos (salvo se modalidade de AL seja a de “quartos”):

a) Operações urbanísticas relativas a novos edifícios, ou a edifícios objeto de obras de conservação, alteração ou ampliação ou quando o Município considere de especial interesse para a cidade, por darem origem a edifícios de uso multifuncional, em que o Alojamento Local esteja integrado em projeto de âmbito social ou cultural de desenvolvimento local ou integre oferta de habitação para arrendamento a preços acessíveis;

b) Operações urbanísticas que promovam o comércio de rua através da afetação exclusivamente a comércio de unidades de utilização independente confrontantes diretamente com espaço público, que ocupem, no mínimo, 60% do piso térreo dos edifícios, sendo 20% da área restante afeta a habitação acessível, por um prazo não inferior a 25 anos;

c) Pedidos que tenham por objeto a totalidade de edifício, fração autónoma ou parte de prédio urbano totalmente devoluto há mais de três anos;

d) Quando tenham por objeto a totalidade de edifício, fração autónoma ou parte de prédio urbano que tenha sido objeto de obras de reabilitação, realizadas nos 2 (dois) últimos anos, permitindo subir dois níveis de conservação, quando se encontrassem em estado de conservação mau ou péssimo;

e) Quando tenham por objeto a totalidade de edifício, fração autónoma ou parte de prédio urbano que, nos dois últimos anos, tenha mudado o respetivo uso de indústria para habitação ou serviços;

f) Quando tenham por objeto novos edifícios construídos na sequência da demolição de edifício com fundamento em péssimo estado de conservação ou em risco de derrocada;

g) Quando promovam a demolição de edifícios existentes nos logradouros, legalmente constituídos, sem valia arquitetónica, urbanística ou cultural, de forma que, dessa demolição, resulte um índice de impermeabilização inferior a 70% da área da parcela;

h) Quando esteja em causa um edifício ou fração com um registo atribuído nos 24 meses anteriores onde, por motivo de divórcio ou óbito de um dos proprietários, ou mudança da empresa gestora do AL, haja lugar a submissão de novo pedido de registo de AL.

Importa clarificar que se encontra imposto um limite máximo (“numerus clausus”) para a atribuição de novos registos, que obedece a um rácio de pressão determinado em função do número de estabelecimentos de AL existentes e do número de imóveis/frações com contador de água instalado e disponíveis para habitação permanente ou para arrendamento de longa duração na cidade, conforme se encontra definido nos ao diploma supra indicado.

Este regulamento surge como reconhecimento claro do incremento da actividade turística na cidade do Porto e após imensa controvérsia gerada à volta do tema, e com o fito de conservar a realidade social, sempre considerando os imóveis disponíveis para habitação, procurando encontrar o almejado equilíbrio entre o elementar direito à habitação, em termos residuais e uma actividade turística que muito conduz, directa e indirectamente à cidade, hoje um destino de portas abertas ao mundo.

Por fim, cabe esclarecer que o regulamento que se encontra já em vigor, desde 4 de maio de 2023, será objecto de revisão ordinária a cada 2 (dois) anos e não tem aplicabilidade aos processos pendentes à data retro indicada.